Mit nézzen meg egy régi ház megvétele előtt

A bejárást a ház körül kezdje. A lábazat és a falak alja sokat elárul: a sötét, sávos nedvesség, a mállott vakolat, a fehér sókivirágzás a fal vízproblémájára utal. Nézze meg, hová folyik a csatorna vize, és merre lejt a járda. A falhoz öntött, a ház felé lejtő beton sok régi ház nedves falának oka.

A repedéseknél az irány és a szélesség számít. A vakolat hajszálrepedése felületi hiba, az ablakok sarkából átlósan induló, a lábazatig futó, néhány milliméteres repedés süllyedésre utalhat. Ilyenkor vásárlás előtt statikus szakvéleményét kérje.

• nedves sáv a fal alján, sókivirágzás, leváló lábazati vakolat
• a járda lejtése, ereszcsatorna és lefolyó megléte
• átlós vagy lépcsős repedés a falsarkoknál és a nyílások mellett
• a tetősík egyenessége, hiányzó vagy elcsúszott cserepek
• a kémény állapota a tető fölött

Belül a falak alját, a sarkokat és a koszorú vonalát nézze. A penész a hideg sarkokban és a mennyezet szélén páralecsapódásra, a padló fölötti egyenletes nedves sáv felszívódó nedvességre utal. A dohos szag a pincében és a földszinti szobákban többnyire talajnedvességet jelez.

A padló hangja és rugalmassága is jelzés. A kongó burkolat alatt üreges aljzat, a ruganyos fapadló alatt korhadt párnafa lehet. A pincében a falak nedvességét, a födém alsó felületét és a gépészeti vezetékeket nézze meg.

A régi ház gépészete és villanya gyakran teljes cserére szorul, és ez a felújítás egyik legnagyobb tétele. A villanynál nézze meg az elosztót: kerámia biztosítékok, alumínium vezeték, földelés nélküli konnektorok esetén a hálózatot újra kell húzni. A vízvezeték anyaga a mosdó vagy a mérőóra alatt látszik, a horganyzott acélcső belül lerakódik, a nyomás gyenge.

A fűtésnél a hőtermelő kora, a kémény állapota és a radiátorok anyaga számít. Ha gázkonvektorok fűtik a házat, a teljes központi fűtést ki kell építeni, ez egy 90⁠–⁠100 m²-es háznál kondenzációs kazánnal 3⁠–⁠4 millió Ft, hőszivattyúval és padlófűtéssel 6⁠–⁠8 millió Ft körül van.

A padláson a szarufák és a fedélszék állapotát, a beázás nyomait és a födém szigetelését nézze meg. A sötét foltok a deszkázaton, a penészes szarufa, a lehullott vakolat a beázás jelei. A rovarkár a faanyag felületén apró lyukakként, alatta finom porként látszik.

Ha a padlás beépítése is terv, a belmagasságot és a födém anyagát is nézze meg. A sátortetős házaknál a használható terület sokszor csak a ház közepén van. A tetőcsere a padlásfödém szigetelésével egy 90⁠–⁠100 m²-es háznál 2026-ban 5,5⁠–⁠7,5 millió Ft.

A bejárás után a hibákat tételekbe lehet rendezni. A táblázat 2026-os piaci sávokkal segít egy első becsléshez, a pontos összeget a helyszíni felmérés adja.

Vályogháznál a fal nedvessége az első kérdés, mert a nedves vályog veszít a szilárdságából. Nézze meg, van-e cementes vakolat, polisztirol vagy falhoz öntött beton a házon, mert ezek visszabontása önálló költség. Az ÁrKalauz 2025 végi összefoglalója a vályogház-felújítás átlagát 200 000⁠–⁠350 000 Ft/m²-re teszi, súlyos szerkezeti hibánál ennél többre.

A Kádár-kockák szerkezete többnyire rendben van, a költség a tetőn, a szigetelésen, az ablakokon és a gépészeten múlik. Egy 90⁠–⁠100 m²-es kockaháznál ez együtt 18⁠–⁠25 millió Ft körül van 2026-ban. A belső falak egy része teherhordó, ezt egy esetleges alaprajz-átalakítás előtt tudni kell.